Ипотека на строительство дома — как оформить и где получить?

Почти у всех российских банков в линейке ипотечных продуктов есть программа на приобретение готовых домов или на их строительство. От традиционной ипотека эти программы отличаются — по ним ощутимо выше процентная ставка и размер первоначального взноса. Более того — финансовые учреждения предъявляют дополнительные требования к подобному жилью.

Однако при поддержке российских властей в стране регулярно запускаются программы поддержки строительства индивидуальных жилых домов, что позволяет снижать требования и процентные ставки банков. Благодаря этому уже сейчас оформить ипотечный кредит на строительство индивидуального жилого дома проще, чем под строительство дачи в СНТ. Ипотечная ставка по этой программе стартует от 8,8%, минимальный первоначальный взнос — 20%, а срок кредита от 1 года до 30 лет. Попадая под сегмент действия сельской ипотеки, где процентная ставка начинается с 3%, можно сэкономить дополнительно.

Какие же кредитные программы сегодня представлены у российских банков и какие подводные камни могут встретиться при оформлении ипотеки на строительство дома или покупку готового загородного жилья.

Рынок на подъёме

Индивидуальное малоэтажное домостроение — один из главных драйверов жилищного строительства в стране: 2019-м на «малоэтажку» пришлось 46% всего введенного жилья, или 250–270 тыс. домов средней площадью 140 кв. м. Такие дома пользуются спросом — по опросам ВЦИОМ, 66% россиян хотели бы проживать в индивидуальном доме. Специалисты оценивают потенциальный спрос на малоэтажное жилье в 3 млн домов в течение ближайших пяти лет, что эквивалентно 450 млн кв. м.

При этом в портфеле российских банков, по данным Минстроя, ипотека на ИЖС составляет менее 5%. Связано это с тем, что ипотечный кредит на загородные участки и малоэтажные дома финансовые учреждения выдают гораздо реже, чем на жилье городских форматов, полагая, что это будет неликвидным балластом, который сложно быстро продать в случае, если ипотека не будет выплачена.

Требования банков

Банки принимают решение о выдаче кредита на покупку загородного дома на основе характеристик объекта, а также в зависимости от его состояния и капитальности. Предпочтительными условиями для оформления кредита будут нахождение участка на территории населенного пункта с разрешенным видом использования «ИЖС».

Должны быть в порядке документы на дом, строение — быть зарегистрированным, до трёх этажей в высоту и иметь статус жилого, все перепланировки и строительство тоже следует зарегистрировать. К дому должны быть подведены коммуникации. Никаких ветхих и аварийных строений.

Для принятия положительного решения о кредитовании сделки важны и другие показатели — материал стен, коммуникации и их подведение к дома для круглогодичного проживания, удаленность от населенного пункта, месторасположение объекта.

Для получения ипотечного кредита на строительство своего дома дополнительно понадобится договор подряда со строительной компанией или предварительный договор купли-продажи объекта, заключенный с застройщиком, проект дома, смета и т. п.

Ипотечные продукты для объектов индивидуального домостроения уже представлены в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, «Дом.РФ» и еще нескольких банков.

Выдавая кредит, банк оформляет залог как на кредитуемое жилое строение, так и на земельный участок, на котором оно расположено. Строительство жилого дома может осуществляться как самостоятельно заемщиком, так и по подрядному договору со строительной организацией. Необходимы договор-основание строительства (или его проект) и работ по прокладке коммуникаций на участке, смета строительства со стоимостью материалов, расчёт подведения коммуникаций, разрешение на строительство либо уведомление о соответствии строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке.

В России уже действует сельская ипотека по низким ставкам — до 3%. Это программа востребована и на ее финансирование в 2020 году заложен 1 млрд руб. федерального бюджета. Её действие распространяется на все населенные пункты, кроме городских округов, которые расположены в сельской местности с населением не более 30 тыс. В рамках сельской ипотеки можно оформить кредит на приобретение земельного участка, строительство на нем дома самостоятельно или по договору подряда. Главное требование — жилье должно быть пригодным для проживания и с полным комплектом коммуникаций — электричеством, водоснабжением, канализацией, отоплением.

Деревянная ипотека

Еще одна отличная действующая программа, перезапущенная в прошлом году — кредит на приобретение деревянного дома. Эта программа, которую ещё называют деревянной ипотекой, призвана стимулировать деревянное домостроение и увеличить производство заводских домокомплектов. Согласно условиям деревянной ипотеки, банки выдают кредиты по сниженной на 5% ставке. В результате ставка на покупные заводские дома в среднем составит 5-7%, что делает её достойной заменой ипотечных ставок. Программа будет действовать до конца 2021 года, на неё выделяется 400 млн руб. в год.

Под эту программу льготного кредитования относятся деревянные дома, стены которых выполнены из клееного/цельного бруса или массивных панелей, сформированных из деревянных ламелей, панелей с использованием ОСП или ДСП-плит средней плотности (плит МДФ). Всего же к технологиям деревянного домостроения сегодня относят клееный и массивный брус, бревно, каркасные (каркасно-панельные), фахверк-, сип-панели и т. п.

Чтобы обеспечить качество домокомплектов и ограничить участие в программе недобросовестных компаний, действует ограничение — годовой оборот завода-производители не может быть меньше 200 млн руб., а сама она должна быть аккредитована. Компании, которые проектируют, производят и строят дома из дерева индустриальным способом, перечислены в официальном реестре Ассоциации деревянного домостроения.